Santiago de Cali, Marzo 04 de 2012 Ref. COP669-03-06
PARA: Copropietarios y/o residentes
DE: Consejo de Administración y Administración
ASUNTO: Trato propuesto a los morosos en la Unidad
El Consejo de administración y la administración se permiten informar a toda la comunidad Altos de Pinares de una manera clara y precisa sobre el tema “Los copropietarios morosos y su derecho a voz y voto en las Asambleas“. Esta información está respaldada por un buffet de abogados especializados en Propiedad Horizontal que basan sus conceptos en Ley y en SENTENCIAS QUE AL RESPECTO HA DICTADO LA CORTE CONSTITUCIONAL:
1) Limitación del derecho a voz y voto de un copropietario de propiedad horizontal moroso. Uno de los aspectos más difíciles de manejar en una copropiedad sometida al régimen de Propiedad Horizontal, PH, es el de los morosos que cuando son muchos pueden llegar a controlar la Asamblea de manera deliberada, y es allí donde surge la necesidad de limitar el derecho de voz y voto a quienes se encuentran en mora con cualquier compromiso con la Unidad. Afortunadamente ese no es el caso particular de Pinares pues el 68% de los copropietarios se encuentra a paz y salvo por todo concepto.
En la práctica existen diversos mecanismos para lograr que los morosos se pongan al día con las cuotas de administración, o sea, las expensas necesarias para el buen funcionamiento y conservación del Condominio; las cuotas extras, multas, intereses, sanciones y otras obligaciones contractualmente adquiridas. Pero generalmente estas medidas se quedan cortas, y como medida extrema se plantea la posibilidad de limitar el derecho a voz y voto en las Asambleas de copropietarios. Caso en el cual surgen inquietudes sobre la legalidad de esta medida.
En realidad la Ley 675 de 2001 que rige la Propiedad Horizontal en Colombia, NO contempla que se le limite este derecho a los morosos, pero tampoco lo prohíbe; lo que da pie a considerar la posibilidad de limitar estos derechos para conseguir que el equilibrio financiero de la Copropiedad no se vea afectado por los morosos, haciendo prevalecer así la función de la administración de mantener y conservar el patrimonio de todos los copropietarios. Recordemos que la cultura del no pago practicada por los morosos estimula el detrimento patrimonial del Condominio como tal, pues afecta tanto a la propiedad de los morosos como de quienes si están al día en sus pagos; y son los morosos los que más reclaman sobre el respeto por los derechos, pero olvidan el cumplimiento de sus deberes.
Pero ha sido la jurisprudencia de la CORTE CONSTITUCIONAL quien de cierta forma ha avalado la legalidad de esta medida, cuando en la sentencia de unificación de jurisprudencia SU-509 de 2001 consideró que “Estos derechos tienen su fundamento en la Ley porque no desconocen necesidades vitales de los residentes, luego no adquieren la categoría de constitucionales, ni mucho menos de Derechos fundamentales constitucionales susceptibles de protegerse mediante tutela”.
Esta posición de la Corte es la que ha permitido que el Consejo administrativo de Pinares ponga a consideración de la próxima Asamblea el Manual de procedimiento de la reunión con objeto de darle seriedad y celeridad a la ejecución de la misma y se impida que los morosos participen en las decisiones que tomará la Asamblea general de copropietarios el próximo Sábado 10 de Marzo de 2012.
Esta medida luce lógica y razonable, puesto que si los morosos tienen derecho a voto, pueden torpedear las decisiones que quiera tomar la Asamblea para corregir o castigar la morosidad, llevando a que se afecte gravemente el correcto funcionamiento de la propiedad horizontal; y para evitar que los morosos actúen impunemente, qué mejor que impedirles ejercer su derecho al voto.
Se recomendará igualmente a los asambleístas que la limitación del derecho al voto de los morosos se incluya en el Reglamento de propiedad horizontal para que en el futuro exista un sustento legal efectivo y duradero en el tiempo.
Recordemos que en el Manual de procedimiento propuesto a la próxima Asamblea se recomienda limitar solamente el derecho de voto, más no al de voz y mucho menos prohibir a los morosos ingresar a la Asamblea general. Con el hecho de que no puedan votar es suficiente para impedir que eventualmente puedan interferir en las decisiones de la Asamblea que sean desfavorables a ellos, por eso es importante que los copropietarios que se encuentren al día asistan masivamente a este espacio democrático donde con altura y respeto se tendrá la oportunidad de discutir, disentir y aprobar las diferentes proposiciones de los asambleístas.
2. ¿Puede un moroso ser miembro del consejo de administración?
El consejo de administración es uno de los órganos de administración en la Propiedad Horizontal y una de sus funciones es precisamente la de imponer sanciones a los morosos, por lo que es razonable y conveniente impedir que dicho Consejo esté conformado por copropietarios morosos.
Para garantizar que el Consejo de administración cumpla con sus funciones es preciso evitar tener miembros que puedan no ser objetivos a la hora de tomar decisiones, y como no se puede garantizar que una persona morosa que incumple una de las obligaciones más sagradas en el régimen de propiedad horizontal como es soportar parte de los costos económicos de su funcionamiento, pueda actuar con total objetividad e imparcialidad, lo mejor es no darle cabida en su seno.
Para tal efecto, se hace necesario que la Asamblea apruebe incluir en el Reglamento de Propiedad horizontal las condiciones y requisitos que deben ostentar los aspirantes a ser elegidos al consejo de administración para de esa forma impedir que los morosos sean elegidos como consejeros, máxime si en la Asamblea general existe un número importante de morosos que pudieran incidir en una eventual decisión que podría ser negativa en el futuro. Mejor es si desde un principio, desde el Reglamento de propiedad horizontal se impide la postulación y elección de consejeros en calidad de morosos. Es por esto que a la convocatoria se debe adjuntar la relación de cartera morosa.
Importante será contemplar también en el Reglamento de Propiedad Horizontal que la Asamblea pueda remover a través del tiempo a los consejeros que entren en mora una vez elegidos, situación que sucede a menudo.
Las decisiones anteriores quedan para discusión y aprobación de Ustedes Señores copropietarios, en ese caso, nos vemos el próximo sábado en la Asamblea General Ordinaria.
De Ustedes,
Cordialmente,
Fernando Mosquera Hoyos Héctor Rodrigo Céspedes
Presidente Administrador
