CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE PINARES
MANUAL DE CONVIVENCIA
CAPITULO I
GENERALIDADES
ARTICULO 1. – OBJETO.- El presente manual de convivencia describe las maneras de ejercitar los derechos y obligaciones de los copropietarios del Conjunto residencial Altos de Pinares, de los futuros adquirientes a cualquier titulo y de los que por cualquier concepto o circunstancia hagan uso de las unidades privadas y zonas comunes de la copropiedad aun en forma transitoria.
ARTICULO 2. – OBLIGATORIEDAD.- El manual de convivencia ha sido aprobado por el Comité de Convivencia según delegación efectuada por la Asamblea General de Copropietarios y en ejercicio de las facultades legales contenidas en la ley 675 de 2001, por tanto su contenido es de obligatorio cumplimiento para todos los habitantes del Conjunto Residencia, bien sea en sus calidades de propietarios, arrendatarios, usuarios o futuros propietarios. De la misma manera se tendrá el presente reglamento incorporado a todo acto de transferencia del dominio de las unidades del conjunto o de otro derecho real, así como de la simple tenencia de los bienes de propiedad exclusiva del mismo.
Cada propietario de la unidad privada es solidariamente responsable por el comportamiento de sus residentes, invitados, empleadas del servicio y obreros en las áreas comunes y por el daño que ocasionen a los bienes muebles o inmuebles de la copropiedad.
ARTICULO 3.- APLICACIÓN.- El presente reglamento ha sido redactado de conformidad con las disposiciones que regulan el régimen sobre propiedad horizontal en Colombia contenidas en la ley 675 de 2001 y demás normas concordantes por lo tanto su aplicación se hará por extensión, entendiéndose que en caso de duda entre este y las normas del Reglamento de propiedad Horizontal, prima el ultimo. En circunstancias no contempladas en el Reglamento se deberá acudir a la ley, a los principios generales del derecho y a la analogía.
CAPITULO II
CLASIFICACION DE LAS AREAS
ARTÍCULO 4.- El Conjunto residencial Altos de Pinares, se divide en áreas privadas y áreas comunes, siendo su determinación, especificaciones y linderos, aquellos que aparecen en los planos de división protocolizados en el Reglamento de Propiedad Horizontal y sus correspondientes adiciones o reformas.
ARTÍCULO 5.- DE LAS UNIDADES PRIVADAS.- Los propietarios de bienes privados pertenecientes al Conjunto altos de Pinares podrán poseer y disfrutar soberanamente su Unidad Privada de acuerdo con la ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal y en aspectos relacionados con la vecindad y convivencia se someterán a las prescripciones del presente Manual.
ARTICULO 6.- ZONAS Y BIENES COMUNES.- Son bienes de propiedad común y bienes comunes los necesarios para la existencia, conservación y seguridad de la copropiedad y en general los que permiten a todos los propietarios y tenedores el uso y goce de su unidad particular en los términos de la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
CAPITULO III
DE LAS UNIDADES PRIVADAS
ARTICULO 7.- Cuando algún copropietario desee hacer reformas o reparaciones en su apartamento, se deben consultar los planos estructurales del edificio e informar por escrito a la administración, mencionando el tipo de obra a realizar, duración de la misma y nombre del contratista. Las obras deberán ser realizadas en un horario de 8:00 a.m. a 1:00 p.m. y de 2:00 p.m. a 6:00 p.m. de lunes a viernes y sábado de 8:00 a.m. a 1:00 p.m.
ARTICULO 8.- Queda prohibido fijar o colgar afiches, avisos o carteleras en las fachadas y ventanas de los apartamentos, ni ningún otro elemento que afecte la estética y armonía del Conjunto. Cuando se desee colocar un aire acondicionado, se coordinara con la Administración del conjunto quien suministrara las indicaciones para la instalación, que deberá realizarse debajo de la ventana, sin romper el muro blanco para introducir mangueras. La fachada del edificio no se debe perforar ni modificar.
PARAGRAFO: No se deberá colgar ropas o alfombras, ni colocar zapatos o trapeadores en las ventanas o escaleras del conjunto. Tampoco se deberá arrojar basuras u objetos desde los apartamentos a las zonas comunes o a las vías públicas.
ARTICULO 9.- Los apartamentos están dedicados exclusivamente a viviendas y por tanto no podrá haber ventas al público, ni tiendas, ni establecimientos de comercio o similar.
ARTÍCULO 10.- Las bicicletas, patines, patinetas y juguetes en general son responsabilidad de sus propietarios y no deben abandonarse en las zonas comunes y deberán guardarse al interior de las unidades privadas.
ARTÍCULO 11.- Todo trasteo o mudanza deberá ser autorizado por la Administración del Conjunto, previa solicitud escrita del residente interesado y con un mínimo de 24 horas de anticipación, a quien se le expedirá el paz y salvo. Por mandato legal están prohibidas las mudanzas entre las 6:00 de la tarde y las 6:00 de la mañana. El propietario o residente o quien realice el trasteo a su nombre deberá responder por los daños que con ocasión de este le cause a las zonas comunes y a las unidades privadas.
ARTICULO 12.- Toda persona diferente al residente o su familia deberá entregar al portero una autorización por escrito del propietario o arrendatario para sacar del Conjunto elementos que se suponen son de exclusividad del apartamento.
ARTICULO 13.- La administración mantendrá un registro de los propietarios y arrendatarios con la información correspondiente al nombre, dirección del trabajo y teléfono, copia del certificado de tradición vigente que lo acredita como propietario o del contrato de arrendamiento o el que permita su permanencia en el inmueble según el caso.
ARTÍCULO 14.- Todo propietario deberá informar por escrito a la Administración cuando delegue la venta o arrendamiento de su apartamento a un tercero. Sin autorización escrita, no se dejara ingresar a ninguna persona para enseñar el inmueble como medida de seguridad.
CAPITULO IV
SEGURIDAD
ARTÍCULO 15.- La Administración no es responsable por dineros, pertenencias y otros objetos de valor dejados en la portería.
ARTICULO 16.- Cuando un residente se ausente por un periodo mayor de una semana, o cuando lo considere necesario, así sea por un periodo menor, deberá informar a la Administración la fecha de salida y tentativa de regreso, quien se pueda dar aviso y dirección de una persona o firma responsable a quien se pueda dar aviso en el caso de que surja una situación que afecte el inmueble o los intereses del residente durante su ausencia.
En caso de poseer vehículo, deberán autorizar a alguien para que desactive la alarma cuando se dispare accidentalmente a fin de evitar el ruido excesivo. El nombre y teléfono de la persona encargada debe dejarse a disposición de la Administración.
ARTICULO 17.- Los residentes al salir de sus apartamentos deberán asegurar las puertas y ventanas, pero de manera especial la puerta de entrada del apartamento.
ARTICULO 18.- Solamente el personal autorizado por la Administración podrá operar y reparar técnicamente los sistemas eléctricos, los strips telefónicos y de citofonia, bombas de agua eléctrica, antenas de televisión, ubicados en las zonas comunes.
ARTÍCULO 19.- La reparación técnica de elementos de uso común la autoriza exclusivamente el Administrador.
PARAGRAFO: En ningún caso un residente podrá autorizar el ingreso de personas para realizar trabajos en las áreas comunes o en equipos de las mismas.
ARTÍCULO 20.- Solamente los empleados de la Administración o trabajadores contratistas autorizados por la misma tendrán acceso al techo o terrazas de los edificios.
ARTICULO 21.- Los porteros no serán responsables por las llaves que dejen los residentes en las porterías excepto que estas sean entregadas en un sobre cerrado y con indicaciones escritas y claras de la persona a quien se deben entregar, quien al recibirla debe firmar el sobre como constancia d entrega.
PARAGRAFO: Se prohíbe encargar a los porteros o ronderos de labores que los hagan abandonar su puesto de trabajo sin menoscabo de su parte, de la cortesía debida a los residentes.
ARTÍCULO 22.- Toda empleada del servicio domestico o trabajador transitorio que ingrese o se retire de la Unidad con paquetes debe ser revisado obligatoriamente.
ARTICULO 23.- La Administración deberá velar en todo instante por el buen funcionamiento de los citofonos ya que de ellos depende en gran parte la seguridad de los Copropietarios, a menos que se trate de daños internos, lo que se determinara por el técnico encargado de las consolas de citofonía de la Unidad, cuya reparación corresponderá a cada propietario.
ARTICULO 24.- Toda actitud sospechosa de personas que ingresen o intenten acceder a la copropiedad por zonas distintas a la entrada principal o de personas desconocidas que rodeen los pasillos, parqueaderos, etc. debe reportarse inmediatamente a la portería. Se prohíbe el ingreso de taxis al Conjunto, excepto en caso de extrema urgencia como incapacidad física.
CAPITULO V
DE LAS ZONAS Y BIENES COMUNES
ARTÍCULO 25.- Los residentes y visitantes cuidaran las zonas verdes y arbustos del Conjunto, entendiéndose que su mantenimiento le corresponde a la Administración. Por las zonas verdes no deberá circular ningún tipo de vehículo, automóvil. Bicicleta, moto, triciclo, etc.
ARTÍCULO 26.- La siembra de árboles y matas en las materas y zonas verdes deberá ceñirse al proyecto paisajista aprobado por el Consejo de Administración. La Administración está facultada para retirar las plantas que no cumplan con las especificaciones establecidas, las cuales se llevaran a un lugar fresco donde podrán ser reclamadas por sus propietarios.
ARTÍCULO 27.- Las zonas verdes y materas ornamentales no deberán ser ocupadas con elementos que cambien su estética o permitan el uso inadecuado de la misma. Los pasillos de circulación deberán permanecer despejados y facilitar la evacuación de los residentes ante una eventualidad o fuerza mayor.
ARTICULO 28.- Queda terminantemente prohibido todo juego de balón dentro de los parqueaderos y las zonas verdes. Por ningún motivo se permite el tiro al blanco, los rifles de copas, dardos, flechas, caucheras o similares dentro del Conjunto.
CAPITULO VI
MENORES DE EDAD
ARTÍCULO 29.- La responsabilidad por los menores de edad es exclusiva de los padres de familia en especial y de los adultos en general y son ellos quienes deben inculcar en los menores formas de comportamiento de manera que no incomoden a los residentes del Conjunto. El personal de empleados de la Administración está autorizado para prevenir a los niños sobre el respeto a estas normas e informar a sus padres y a la Administración sobre los respectivos llamados de atención realizados.
ARTÍCULO 30.- Ninguna persona debe permanecer en el área de portería, evitándose así que se entorpezca la labor de vigilancia. Los porteros no pueden hacerse cargo de los menores y sus pertenencias y sus responsabilidades se limitan a la aplicación de los medios de seguridad.
ARTÍCULO 31.- A los menores de doce (12) años no se les permitirá la salida del Conjunto sin previa autorización de los padres o adultos responsables de ellos.
ARTÍCULO 32.- Adultos, jóvenes y niños deben abstenerse de obstaculizar el paso en gradas y pasillos con juegos, tertulias y reuniones. Ni adultos, ni menores de edad deben utilizar las zonas verdes para el tránsito de bicicletas, ya que el uso reiterado destruye el prado. Tampoco deben trasladarse con ellas por los andenes peatonales que comunican a los bloques, ya que ponen en peligro no solo su integridad física sino la de los demás.
CAPITULO VII
DEL USO DE BIENES Y ENSERES COMUNES
ARTÍCULO 33.- Los citofonos son de uso exclusivo del portero y no podrán usarse para la comunicación interna entre los apartamentos salvo caso de urgencia o fuerza mayor y no se permitirá su uso con estos fines a los menores de edad y personal del servicio domestico.
ARTICULO 34.- El uso del carro del mercado deberá hacerse de tal forma que no entorpezca el transito en los pasillos de circulación ni en el ascensor y deberá regresarse a su lugar de ubicación a la brevedad.
ARTÍCULO 35.- El parque infantil será usado por los menores siempre en compañía de sus padres o un adulto responsable. La unidad no se hace responsable de los riesgos que puedan correr los niños al gozar de este bien.
CAPITULO VIII
DE LOS VISITANTES AL CONJUNTO
ARTICULO 36.- La entrada de cualquier visitante de las unidades privadas debe ser anunciada al residente del apartamento visitado, con el fin de que sea este quien de la autorización para su ingreso y asuma la responsabilidad por la conducta del visitante dentro del Conjunto.
PARAGRAFO: La Administración llevara un control de ingreso de visitantes y el nombre de quien autoriza, quien deberá ser mayor de edad. Todo domicilio debe ser anunciado al apartamento antes de permitir su ingreso y debe portar su escarapela previa identificación en portería, igual aplica para el personal de mudanzas.
ARTICULO 37.- El portero solo permitirá la entrada de reparadores, trabajadores y vendedores que hayan sido autorizados por los residentes.
PARAGRAFO: En caso de que esta persona aproveche la oportunidad para ofrecer sus servicios o productos a los demás residentes, o que utilice los pasillos o áreas comunes para realizar su trabajo, cualquier otro residente está autorizado para dar aviso al portero o rondero para que procedan a su retiro del Conjunto.
ARTICULO 38.- Las ambulancias, bomberos, patrullas. Vehículos de empresas públicas, tendrán acceso al Conjunto cuando las circunstancias así lo exijan.
CAPITULO IX
INSTALACIONES CONTRA INCENDIOS BRIGADA DE SALVAMENTO
ARTICULO 39.- Los equipos contra incendio instalados dentro del Conjunto será de libre acceso para los residentes y deberán ser utilizados en caso de emergencia.
ARTICULO 40.- La Administración procurara la capacitación de los residentes en el manejo de equipos de extinción de incendios para lo cual conformara una brigada de salvamento en coordinación con el Consejo de Administración.
CAPITULO X
DEL USO DE LA PISCINA
ARTICULO 41.- Los propietarios o usuarios de las unidades privadas, tendrán como normas de obligatorio cumplimiento para el uso de la piscina las siguientes: 1) El horario establecido para su utilización será de las nueve de la mañana (9:00 A.M.) hasta las nueve de la noche (9:00 P.M.) y se destinara el primer día hábil de cada semana para su mantenimiento, por lo tanto, este día no se prestara el servicio de piscina. 2) No podrán ingresar al área de la piscina los niños menores de diez (10) años sin la compañía de sus padres o un adulto responsable. 3) Fuera del área de la piscina no se permite el tránsito de personas en traje de baño y es obligatorio el uso de la toalla antes de pasar al salón social. 4) Antes de ingresar a la piscina será necesario que la persona se duche y utilice un traje de baño en material de lycra o impermeable. 5) No se puede ingresar al área de la piscina ningún tipo de alimento o bebidas empacadas en vidrio, ni licores embriagantes, cigarrillos, balones de futbol, baloncesto, voleibol, neumáticos, equipos de sonido amplificados, animales, etc. 6) Por cada apartamento, sus residentes tienen derecho a utilizar el área de la piscina con un máximo de dos (2) invitados, no obstante, en temporada baja, podrá ser un número superior previa autorización de la Administración. 7) Únicamente podrán usar flotador los niños menores de diez (10) años y bajo estricta supervisión de un adulto. 8) Sin la debida autorización y control de la Administración, no se puede utilizar equipos de sonido amplificados en el área de la piscina.
CAPITULO XI
USO DE LA SEDE SOCIAL
ARTICULO 42.- Los propietarios o usuarios de las unidades privadas, tendrán como normas de obligatorio cumplimiento para el uso de la sede social las siguientes: 1) El horario permitido es el siguiente: De martes a domingo de diez de la mañana (10:00 A.M.) a diez de la noche (10:00P.M.) a partir de esta hora se suspenderán los juegos y el servicio de energía. Se exceptúa de este horario las reuniones organizadas por la Administración para todos los propietarios y residentes del Conjunto. 2) Para el uso de la sede social, será necesario que el interesado este a Paz y Salvo con la Administración y con una semana de antelación solicite por escrito al Administrador su asignación, si es aprobada la asignación el interesado firmara un acta de compromiso.
En caso de existir varias solicitudes para la misma fecha, se dará prioridad a la que haya ingresado primero siempre que esta al día en sus obligaciones con la copropiedad.
CAPITULO XII
DE LOS PARQUEADEROS
ARTICULO 43.- Todo residente debe aportar de manera escrita a la Administración la información sobre el vehículo o vehículos que ocuparan permanentemente el o los parqueaderos que le pertenecen; información esta que debe dar cuenta del numero de parqueadero(s), tipo de vehículo, modelo, número de placa y nombre del propietario.
ARTICULO 44.- Cuando un residente ceda el uso y goce del parqueadero a otro residente del Conjunto, debe enviarse a la Administración un documento en el que se autorice dicha cesión, determinando el nombre de la persona que usufructuara el parqueadero, el tiempo de cesión del mismo y los datos del vehículo que permanecerá en el parqueadero como tipo de vehículo, modelo, número de placa y nombre del propietario.
ARTICULO 45.- Cuando un residente (propietario o arrendatario) ceda el uso y goce de su parqueadero a una persona no residente de la unidad, este debe enviar a la Administración un documento en el que se autorice dicha cesión y en el que se informe el nombre de la persona que usufructuara dicho bien, el tiempo de dicha cesión del uso del parqueadero, los datos del vehículo que permanecerá en el parqueadero y el nombre de la persona autorizada para entrar y sacar el vehículo del Conjunto Residencial.
ARTÍCULO 46.- Ningún residente puede hacer uso de parqueadero alguno que no le pertenezca sin la autorización escrita de su propietario o persona responsable del mismo (arrendatario– inmobiliaria) o sin la autorización de la Administración.
ARTICULO 47.- Los residentes no podrán utilizar los parqueaderos para el almacenamiento de muebles, enseres. Maquinas entre otros y queda prohibido lavar automotores y hacer reparaciones mecánicas de cualquier vehículo dentro del Conjunto residencial. Las reparaciones de urgencia, deben ser autorizadas y supervisadas por la Administración y el personal de vigilancia, y debe respetarse la línea de demarcación de cada unidad privada.
CAPITULO XIII
DE LA CONVIVENCIA EN GENERAL
ARTÍCULO 48.- El respeto mutuo entre residentes, visitantes, empleados de administración, personas que prestan servicios a la unidad y contratistas que realicen labores en sus áreas privadas o comunes debe ser actitud común en las relaciones interpersonales que surjan entre los mismos. Los residentes se obligan a informar a la Administración toda practica ocasional o permanente de actividades ilícitas o que atenten contra la moral y las buenas costumbres de la copropiedad tales como el consumo de drogas, actos íntimos ejecutados públicamente, hurtos y similares.
ARTICUL0 49.- El volumen de sonido de los aparatos eléctricos debe ser moderado con el fin de no perturbar la tranquilidad de los vecinos.
ARTICULO 50.- Los residentes, visitantes y personal de servicio se abstendrán de realizar demostraciones de armas de cualquier tipo dentro de la unidad privada o de zonas comunes de la copropiedad. Su uso se hará conforme a las disposiciones legales. Los copropietarios serán responsables de la conducta de sus invitados o arrendatarios o moradores, además por los daños que ocasionen a la copropiedad o daños ajenos y deberán instruirlos acerca del presente reglamento.
ARTÍCULO 51.- Cada propietario o morador se compromete a almacenar todos los desechos sólidos, tales como basura y elementos reciclables en bolsas plásticas, debidamente cerradas, para su recolección y transporte. Se debe hacer uso del shut de basura. No se debe acumular en las unidades privadas material de fácil descomposición o que genere malos y/o fuertes olores, o propagación de insectos y otras plagas.
PARAGRAFO: Se prohíbe el uso de gas propano por el alto riesgo para la Copropiedad, además que se cuenta con las instalaciones de las redes del gas natural.
ARTÍCULO 52.- No se debe arrojar telas, materiales duros e insolubles, tierra, arena y demás elementos que puedan obstruir cañerías, lavamanos, lavaplatos o servicios sanitarios, ni destapar cañerías con productos químicos que las destruyan, inutilicen o dañen. Tampoco se debe arrojar ningún objeto desde las ventanas de los apartamentos hacia las áreas comunes pues esto ocasiona deslucimiento de las zonas verdes y deterioro de los domos que cubren los parqueaderos.
ARTICULO 53.- Las mascotas deben estar al cuidado de sus dueños y permanecer con su respectivo collar al acceder a las áreas comunes. Las necesidades fisiológicas se harán fuera del Conjunto. Si por alguna razón no se cumple esta norma, es obligación de los propietarios del animal hacerse cargo del aseo portando una bolsa para recoger los desechos. Los propietarios de ejemplares caninos de razas potencialmente peligrosas deberán acogerse a las normas contenidas en el decreto 746 de 2002 y deberán usar bozal, collar y tirilla permanentemente y en todo caso estarán sometidos al estricto cumplimiento de todas las prescripciones legales que las autoridades impartan para evitar perjuicios a los residentes.
ARTÍCULO 54.- Cada residente es responsable de la seguridad y mantenimiento de sus bodegas dado que son unidades privadas. La vigilancia efectuara las rondas e informara a la Administración sobre cualquier anomalía, quien a su vez notificara al residente o al propietario de la bodega.
ARTÍCULO 55.- Los propietarios, residentes o moradores deberán presentar sus quejas, solicitudes o reclamos a la Administración por escrito, con las pruebas y fundamentos en que soporten sus afirmaciones. No se dará trámite a ninguna petición que no se haga por este medio. En caso de hurto deberá el propietario del bien hacerla correspondiente denuncia ante las autoridades pertinentes.
ARTICULO 56.- El comité de convivencia podrá realizar todos los eventos y desarrollar actividades que permitan la integración, faciliten la convivencia, la seguridad y la armonía de los residentes del Conjunto. En ningún caso podrá imponer sanciones según lo establecido en el articulo 58 parágrafo 2 de la ley 675 de 2001.
ARTICULO 57.- PROCEDIMIENTO.- Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en el Conjunto Residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención del Comité de Convivencia el cual presentara formulas de arreglos orientados a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignaran en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del Comité y la participación en el será Ad-Honorem. En ningún caso podrá imponer sanciones según lo establecido en el artículo 58 parágrafo 2 de la ley 675 de 2001.
ARTÍCULO 58.- Las partes podrán acudir a los mecanismos alternos d solución de conflictos de acuerdo a lo establecido en las normas legales que regulan la materia. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional se agotara el procedimiento previsto en el Capítulo II del Titulo XXIII del C. de P.C. o en las disposiciones que lo modifiquen, complementen o adicionen.
EL CONJUNTO ES RESPONSABILIDAD DE TODOS
COLABOREMOS
Santiago de Cali, Julio 16 de 2.004
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Transcripción realizada por la Administración - 2011
Héctor Céspedes Administrador
– Representante Legal (Altos de Pinares) -
Fecha de Expedición: Manual de Convivencia
Santiago de Cali, Julio 16 de 2.004
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